--- title: 4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare description: Cosa è falso e cosa no quando si tratta di vendere una casa? Chiunque stia iniziando il proprio viaggio immobiliare, come te, vuole conoscere la verità. image: https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/4+1_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare.jpg --- [![alberto ottolini](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/raw_assets/public/Alberto_Ottolini_March2021_DATE/images/Alberto-Ottolini-Logo-Chiaro.svg "alberto ottolini")](https://blog.alberto-ottolini.it/) - [Perché me](https://alberto-ottolini.it/perche-me/) - [Vendi davvero](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/) - [Testimonianze](https://alberto-ottolini.it/testimonianze/) - [Risorse](https://alberto-ottolini.it/#) - [Monetizza](https://alberto-ottolini.it/monetizza-la-tua-vendita/) - [Faq](https://alberto-ottolini.it/faq-domande-e-risposte/) - [Bussole](https://alberto-ottolini.it/bussole-per-vendere-casa/) - [Blog](https://alberto-ottolini.it/blog/) - [Contattami](https://alberto-ottolini.it/contattami/) - [Consulenza Online](https://alberto-ottolini.it/consulenza-online/) - [Perché me](https://alberto-ottolini.it/perche-me/) - [Vendi davvero](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/) - [Testimonianze](https://alberto-ottolini.it/testimonianze/) - [Risorse](https://alberto-ottolini.it/#) - [Monetizza](https://alberto-ottolini.it/monetizza-la-tua-vendita/) - [Faq](https://alberto-ottolini.it/faq-domande-e-risposte/) - [Bussole](https://alberto-ottolini.it/bussole-per-vendere-casa/) - [Blog](https://alberto-ottolini.it/blog/) - [Contattami](https://alberto-ottolini.it/contattami/) - [Consulenza Online](https://alberto-ottolini.it/consulenza-online/) ##### [Immobiliare d'Avanguardia](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/immobiliare-davanguardia) # 4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare da [Alberto Ottolini](https://blog.alberto-ottolini.it/author/alberto-ottolini) | [Immobiliare d'Avanguardia](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/immobiliare-davanguardia) | [0 commenti](https://blog.alberto-ottolini.it/falsi-miti-immobiliari#comments-listing) ![](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/4+1_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare.jpg) Chiunque stia iniziando il proprio viaggio immobiliare, come te, vuole conoscere la verità. Purtroppo, **il mainstream inzuppa il vero con il falso**. Un miscuglio scellerato che incoraggia **una lunga serie di miti immobiliari**, da sfatare in nome di un approccio efficace e vincente. ![4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/4_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare_.jpg?width=771&name=4_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare_.jpg) Dopotutto soltanto i fatti, quelli veri, sono propedeutici al successo. **Quindi cosa è falso e cosa no quando si tratta di vendere una casa?** Scopriamolo.   ## 1° MITO - Sul prezzo, il mercato va testato **Secondo molti operatori di settore, quando si vende un immobile serve una fase di assestamento**. Un periodo sperimentale, per indovinare la quotazione. “Intanto proviamo, poi vedremo come va”. Fandonia gigantesca. **Testare il mercato “a posteriori” significa sprecare energie, tempo e denaro del venditore**, in cambio di risultati incerti. **L’attuale miglior valore ottenibile** [**va calcolato scientificamente prima**](https://blog.alberto-ottolini.it/come-calcolare-valore-casa). Poi si vende. Altrimenti incapperai in tre pericolosi malintesi. [![Nuova realtà immobiliare](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/53a76bd7-dd71-421d-a364-7454f652318f.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/53a76bd7-dd71-421d-a364-7454f652318f) ### 1) Chiedi di più, otterrai di più Collaudare sul mercato una proprietà troppo cara non farà altro che **renderla stantia**. La casa non migliora con l’età, come il vino. **Quando un’abitazione rimane invenduta, i potenziali acquirenti si insospettiscono**. *Perché non viene smerciata? Ancora nessuna offerta? Meglio starne alla larga.* La conseguenza è **una triste svalutazione**: un immobile che oggi vale 200mila euro, posto in vendita a 220mila, sarà venduto solo dopo molti mesi a non più di 180mila euro. ***Suggerimento*** *Non sciupare l’occasione di un’ottima prima impressione, già dal prezzo.  [Scopri qui qual è il segreto per vendere casa senza svendere](https://blog.alberto-ottolini.it/segreto-per-vendere-casa-senza-svendere).*   ### 2) Il prezzo lo fa chi vende Non c’è dubbio: è il proprietario a decidere l’importo della compravendita. Ma è **un errore ridurlo a qualcosa di puramente soggettivo.** È l'anomalia del **modello classico di intermediazione,** che asseconda punto e basta le aspettative del venditore oppure abusa di statistiche e probabilità **per agganciare lui, e non la vendita.** Solo analizzando con rigore scientifico le vendite di immobili similari concluse nell’ultimo periodo otterrai la base di appoggio del tuo massimo valore conseguibile. ***Suggerimento****Scopri il tuo giusto prezzo con uno studio preliminare di mercato.* [Leggi qui perché ti posso assicurare di vendere casa al miglior prezzo.](https://blog.alberto-ottolini.it/vendere-casa-al-miglior-prezzo) ### 3) Se un agente ti cerca mentre già vendi, ha pronto un affare Può capitare che **un addetto ti contatti giurando di avere in mano il compratore perfetto** per la tua abitazione. Quasi sempre è una bugia. Così facendo, **accredita come congruo il prezzo che stai “testando”, persuadendoti a conferirgli l’incarico.** Subito dopo averti vincolato per mesi, accamperà scuse fantasiose sulla scomparsa del fantomatico compratore. ***Suggerimento*** *Chiedi di conoscere l’acquirente prima di concordare qualsivoglia impegno. *   *![4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/4_+1_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare_.jpg?width=771&name=4_+1_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare_.jpg)* ## 2° MITO - La casa si vende da sola “La mia casa è meravigliosa: sarà facile venderla!”. Di qui l’imperversare di [**venditori self made**](https://blog.alberto-ottolini.it/vendere-casa-da-privato) e **il pregiudizio sulla sostanziale irrilevanza di qualsiasi intermediario**. Un boomerang, se l’obiettivo è ricavare il massimo dalla vendita. Purtroppo **non basta urlare che la tua proprietà è sul mercato**. Per fare la differenza, serve marketing qualitativo, che **richiede competenze molto specialistiche**. L’equivoco nasce dall’approccio tradizionale che, attraverso pubblicità vecchio stile, propone prodotti qualunque e non abitazioni con tratti unici per target specifici. Anche qui rischiamo tre malintesi ![4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/4+1_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare_.jpg?width=760&name=4+1_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare_.jpg) ### 1) Meglio mostrare la casa così com’è **Per molti, il senso di spontaneità, senza filtri, ripaga sempre**. Da qui la teoria della casa “acqua e sapone”. Al contrario, per ottenere il massimo **è indispensabile la messa in scena**. Quindi **rinnova, ripara, pulisci, riordina e sistema**. **L’importante è non eccedere**: in media [recupererai soltanto il 64%](https://www.remodeling.hw.net/cost-vs-value/2017/) del costo dei lavori effettuati alla casa. ***Suggerimento****Un consulente immobiliare d'avanguardia saprà indicarti gli interventi indispensabili. *   ### 2) La pubblicità conta poco **Molti pensano che nell’immobiliare la promozione serva solo a diffondere la notizia** **della vendita**. La partita vera la giocherebbe la casa stessa. **Il** [**marketing di ultima generazione**](https://blog.alberto-ottolini.it/pubblicizzare-e-vendere-casa-con-successo) **trasforma l'immobile da commodity a utility.** Prende casa tua, lavora sulle unicità e la rende desiderabile per un certo target. **Le case non sono mai uguali, anche se simili.** Per esempio, ci è capitato di vendere due appartamenti identici addirittura con una differenza di 20.000 euro solo perché uno si affacciava su un’area verde. ***Suggerimento*** *Esigi un marketing evoluto, mirato sulla nicchia dei tuoi probabili compratori. * *[![New call-to-action](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/2cd2e0d0-1fe9-4f55-a1c1-ab90262a9a9e.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/2cd2e0d0-1fe9-4f55-a1c1-ab90262a9a9e)* ### 3) Quando sarà ora, il notaio farà i controlli Stai per vendere, pregusti già il successo. Basta l’ok del notaio. Beata illusione. **Il notaio non ti mette al riparo da ogni contestazione dell’acquirente.** Si limita ad accertare la proprietà e l'esistenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. **La responsabilità per eventuali abusi grava su di te. ** Pertanto solo una complessa [**analisi preventiva dei documenti**](https://blog.alberto-ottolini.it/documenti-per-vendere-casa) ti permetterà di vendere serenamente. ***Suggerimento****Passa le carte a un vero esperto, come un consulente immobiliare d'avanguardia.*   ## *3° MITO - Alla vendita serve tempo* L’equazione “più tempo = più profitto” è smentita dai fatti. In questo settore, **il tempo è il peggior nemico del venditore**, perché il successo si fonda sull’attenzione, che diminuisce col passare delle settimane. Ecco i malintesi cui porta il mito del tempo come alleato del massimo ritorno economico. ![4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/4+1_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_sfatare.jpg?width=760&name=4+1_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_sfatare.jpg) ### 1) Un’offerta rapida significa prezzo troppo basso Spesso, chi vende subito sospetta di aver svenduto. Escludendo i casi di consulenti che approfittano della fretta del venditore per sparare al ribasso, esistono **ottime ragioni se una buona offerta arriva in pochi giorni.** - **Gli acquirenti “caldi” scansionano senza sosta il mercato**, finché non compare la casa giusta per loro. A quel punto **comprano subito**. - Se hai calcolato bene il valore dell’abitazione, **non hai motivo di pensare che potresti ottenere di più**. Il tuo target **fiuterà l'affare**, correndo a comprare. - I compratori gestiti con professionalità **saranno già convinti che la tua casa è quella ideale prima ancora di vederla** e avranno già instillato il senso di urgenza.  Quando prezzo e marketing sono ben impostati, la trattativa migliore si risolve entro **150 giorni**. ***Suggerimento****Non vendere alla cieca, definisci con scrupolo prezzo e marketing.* *![4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/Come_aiutarti_a_vendere_casa_senza_rischi_brutte_sorprese.jpg?width=771&name=Come_aiutarti_a_vendere_casa_senza_rischi_brutte_sorprese.jpg)* ### 2) I tempi lunghi provano la motivazione del professionista Secondo alcuni, l’agente che impiega di più a vendere crede maggiormente nell’immobile. Dopotutto, verrà pagato più tardi, giusto? Non proprio. **Più la vendita si dilunga, meno l’incaricato dimostra abilità professionali.** - **Le prime 3-4 settimane sono cruciali**. Novità significa appeal: i migliori acquirenti scartano o approcciano al ribasso le case sul mercato da mesi. - **Il professionista che ci mette troppo è spesso disperato**. Ha sopravvalutato prima per assicurarsi il mandato e ora attende che ti rassegni a svendere. - **Fra le doti di un buon operatore spicca il problem-solving.** Se hai necessità di vendere, dovrebbe saperlo fare presto e con la migliore resa. Augurati che la tua vendita immobiliare si esaurisca in un lampo. Vorrà dire che è tutto ok. ***Suggerimento*** *Non vincolarti per più di 6 mesi. Oltre avrai una cattiva gestione!* *[![Nuova realtà immobiliare](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/53a76bd7-dd71-421d-a364-7454f652318f.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/53a76bd7-dd71-421d-a364-7454f652318f)* ### 3) Ci vuole un po' perché la pubblicità funzioni La pubblicità immobiliare non è un diesel: non deve “scaldarsi” per marciare. Solitamente utilizza canali specialistici e **i potenziali compratori vedono subito i nuovi annunci**. Se l’abitazione è allettante, avrà riscontro immediato. Inoltre oggi **la comunicazione web permette di raggiungere specifici target in tempi brevissimi**. Deve quindi funzionare subito, altrimenti qualcosa non va. ***Suggerimento*** *Accertati che l'intermediario comunichi casa tua come unica e desiderabile.*     ## 4° MITO - Tra agenti, cambia poco **Due terzi dei venditori immobiliari si affidano al primo consulente con cui parlano: il primo!**  Per loro, uno vale l’altro. In effetti, **quasi tutti nel settore si fanno guidare da opinioni e giudizi di parte anziché dai fatti**. Né gli agenti tradizionali né i servizi immobiliari online usano sistemi scientifici. **La nostra Immobiliare d’Avanguardia spazza via questo neo genetico**. Assumendo come bussola l’aderenza all’oggettività dei dati e dei fatti, **azzeriamo l’imprevisto.** Ma le informazioni oggettive non bastano. **Usiamo un metodo iperqualitativo che garantisce il miglior risultato**. Gli operatori immobiliari quindi non sono proprio tutti uguali. Sta a te [**selezionarli**](https://blog.alberto-ottolini.it/indizi-da-considerare-prima-di-scegliere-agenzia). Altrimenti incapperai in tre nuovi malintesi.     ### 1) Meglio il più economico Se tutti gli agenti si assomigliano, è naturale **optare per chi costa meno.** In verità, a contare è ciò che ti rimarrà in tasca a vendita conclusa in tempi ragionevoli. **Vendere bene un immobile significa massimizzare il rendimento finale**, la provvigione in proporzione conta molto meno. Inoltre, **se la commissione è bassa ci sono dei motivi**:  - poca competenza ed esperienza sul campo;  - ricerca disperata di case da gestire;  - servizio e assistenza di scarsa qualità. ***Suggerimento****Chi chiede poco ti darà poco. Consideralo un campanello d’allarme.*   ### 2) Selezionare non serve Se tutti gli agenti lavorano allo stesso modo, non vale la pena pensarci troppo.  Tuttavia, secondo [Banca d'Italia](https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/sondaggio-abitazioni/index.html), **19 volte su 20 il prezzo finale di vendita crolla** rispetto alla stima iniziale dell’agenzia immobiliare. Pazzesco! Volente o nolente **è necessario vagliare bene a chi ti affidi**. Quindi: - fai molte domande, leggi recensioni, chiedi referenze; - accertati che il tuo referente sarà sempre lo stesso; - fatti spiegare nel dettaglio la strategia di marketing. ***Suggerimento****Trova un agente con solida reputazione on line e in grado di garantirti il risultato.* *[![New call-to-action](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/2cd2e0d0-1fe9-4f55-a1c1-ab90262a9a9e.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/2cd2e0d0-1fe9-4f55-a1c1-ab90262a9a9e)* ### 3) Meglio sceglierne più di uno Il parallelismo "più consulenti - più possibilità di vendita" va bocciato. **Avvalersi di molti professionisti porta una serie di costose complicazioni.** - Ogni consulente utilizzerà **marketing e stile negoziativo differenti** che confonderanno i compratori e daranno l’impressione che sei disperato. - Rischi **una doppia o tripla commissione**. Infatti può capitare che diversi agenti negozino con gli stessi acquirenti. Tutti avranno diritto alla provvigione. - Dato che accettare un’offerta di acquisto è vincolante, **possono nascere contenziosi in caso di più accettazioni da agenti diversi**. Tutti gli agenti attingono allo stesso pool di compratori: rivolgersi a cento anziché uno non li moltiplicherà. ***Suggerimento*** *Evita di collaborare con più operatori in simultanea.*   ## Il mito dei miti immobiliari: “nulla è garantito” Tutti i miti sviscerati hanno un comune denominatore. Un “supermito”: **quando vendi una casa è impensabile garantire il risultato.** Questa bufala fa sorgere delle domande chiave.   ### + Come confrontarsi con l’eventualità del fallimento? **Secondo alcuni, è bene fallire subito**, così correggi, sistemi e riparti. Eccessivamente ottimistico e tranquillizzante. **Altri pensano che fallire sia troppo rischioso**. Neanche ne contemplano la possibilità, sebbene la maggior parte delle vendite residenziali fallisca miseramente. Fra questi estremi esiste **un’alternativa pratica e di buonsenso**, che segue due strade: 1. cercare di **rendere il risultato programmabile**, esorcizzando il fallimento; 2. ammortizzare il rischio residuale attraverso **una garanzia**. ![4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/4+1_Falsi_miti_immobiliari_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare.jpg?width=760&name=4+1_Falsi_miti_immobiliari_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare.jpg) ### + La vendita immobiliare è programmabile? Certo. Si tratta di persuadere, seguendo **leggi psicologiche, sistemi decisionali prevedibili**. In particolare, la vendita è prevedibile sotto 5 aspetti: 1. **Preziosità**: Il valore della casa va quantificato in modo certo e dimostrabile. 2. **Pertinenza**: Ogni immobile porta con sé benefici ben precisi. 3. **Credibilità**: Serve coerenza tra ciò che vendi e ciò che dici. 4. **Sequenzialità:** C’è un ordine preciso di passaggi che portano al risultato. 5. **Scientificità**: L’operazione deve poggiare su supporti oggettivi. ![4+1 Falsi miti immobiliari che ti aiuterò a sfatare](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/4_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare.jpg?width=771&name=4_Falsi_miti_immobiliari_che_ti_aiutero%CC%80_a_sfatare.jpg) ### + Come garantire? In ambito immobiliare, **i falsi miti nascono proprio per evitare di dare garanzie**. Stendono un velo dubitativo sulla vendita e deresponsabilizzano gli operatori. La verità è che **non venderti casa nei termini pattuiti è un fallimento**. Punto. **Un’intermediazione immobiliare seria deve prevedere una garanzia**, un rimborso monetario reale in caso di insuccesso.     La nostra Immobiliare d’Avanguardia smitizza il settore, con la [**Garanzia di Soddisfazione di 870 euro**](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/). Avrai la certezza di ottenere **il massimo valore entro i primi 5 mesi**, grazie a un algoritmo vincente, basato su dati certi, con una sequenza perfetta da “vendere” a “venduto”. **Garantito!** **[![Nuova realtà immobiliare](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/53a76bd7-dd71-421d-a364-7454f652318f.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/53a76bd7-dd71-421d-a364-7454f652318f)** ![Alberto Ottolini](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/Alberto-ottolini.png) #### Alberto Ottolini Per anni ho cercato di decodificare lo scrigno dell'immobiliare, e finalmente ho trovato la chiave: le competenze, il marketing e i sistemi operativi vanno sempre posti al servizio dell'unico autentico valore, che è quello di poter vendere sempre, in poco tempo e al massimo. [Altri articoli di Alberto Ottolini»](https://blog.alberto-ottolini.it/author/alberto-ottolini) ### Ti suggeriamo anche [![Pubblicizzare non basta. 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