Vendere casa: i documenti necessari per arrivare alla vendita preparati

Sarebbe bello se si potesse vendere casa solo con una stretta di mano e un passaggio di proprietà. Purtroppo, le cose non stanno proprio così, o meglio, ci si può avvicinare a patto di trovare un consulente evoluto, capace di prendere in mano qualsiasi adempimento e risolverlo al posto tuo. Ma andiamo con ordine.

Vendere un immobile in molti casi può rivelarsi un’esperienza traumatica. Occorre sistemare l’abitazione, renderla presentabile, valutarla nel modo corretto, organizzare le visite, solo per citare alcuni degli impegni da portare avanti. A questi dobbiamo aggiungere le scartoffie, una gran quantità di documenti per vendere casa, non sempre semplici da reperire.

D’altro canto, se ti prendi il tempo e investi la giusta quantità di energie per raccogliere il necessario (o ti affidi a qualcuno in grado di farlo per te) potrai poi stare tranquillo: la futura vendita procederà senza intoppi e incasserai il dovuto, con la certezza di una transazione valida legalmente al 100%.

Di tutti i documenti con cui devi o puoi avere a che fare durante la vendita di una casa, solo alcuni sono realmente necessari. Di molti altri se ne può fare a meno e per questo sono catalogabili come “opzionali”. 

A loro volta, i documenti opzionali possono essere suddivisi in:

• Documenti utili, tali in quanto migliorano il processo di compravendita velocizzandolo o valorizzandolo;
• Documenti eventuali, nel senso che servono soltanto in casi molto specifici oppure risultano del tutto ignorabili. Ad esempio, anziché ottenere un'attestazione dello stato civile del venditore, basta rendere un'autodichiarazione in sede di atto notarile.

Nei prossimi paragrafi ci concentreremo sui documenti necessari e utili, con un particolare occhio di riguardo per questi ultimi che costituiscono vere e proprie armi commerciali per potenziare la tua vendita.

I documenti per vendere casa assolutamente necessari

Una parte della documentazione è obbligatoria e, dunque, va sempre e comunque procurata prima di concludere la vendita.

La verità è che spesso non è a portata di mano, e ciò ti richiede di passare da figure professionali di vario tipo, come il geometra, il notaio e il termotecnico.

Possiamo idealmente raggruppare questa tipologia di incartamenti in 5 categorie.

1) Planimetria catastale

Ci si riferisce al disegno tecnico in scala dell’immobile. Averla è un prerequisito imprescindibile. Se non la hai, la cosa più semplice da fare è incaricare un tecnico abilitato, tipo il geometra, per recuperarla. Il costo commerciale di un servizio del genere si aggira intorno ai 50 euro.

Attenzione: se il disegno non rappresenta esattamente lo stato di fatto, la compravendita è nulla. Ecco perché in ogni caso va fatto verificare da un esperto.

2) Atto di provenienza

L’atto di provenienza, o Provenienza, è l’atto o gli atti con cui hai acquisito la proprietà dell'immobile. Può essere di varia natura:

• compravendita
• donazione
• divisione
• atto di successione
• provvedimento giudiziale di assegnazione della proprietà

Se non ne disponi di copia, non ti resta che recuperarla in conservatoria dei registri immobiliari tramite un professionista abilitato, per una spesa tra i 150 e i 200 euro.

3) Titoli edilizi

In questa categoria ricadono i documenti come concessione, licenza edilizia, permesso di costruire ecc., più l'abitabilità/agibilità o, come viene attualmente denominata, la segnalazione certificata di agibilità.

Quasi mai il proprietario dispone dell'urbanistica, perlomeno in maniera completa, sicché occorre eleggere un tecnico che chieda l'accesso agli atti in Comune, per un costo medio non indifferente, circa 250 euro.

La finalità ultima è quella di verificarne la conformità allo stato dei luoghi e, in difetto, di avviare le sanatorie necessarie che vanno da un minimo di 2 o 3mila euro in su.

4) Attestato di prestazione energetica

È quel documento che fotografa le caratteristiche energetiche della casa. Se non ce l’hai dovrai avere il supporto sia del termotecnico che del caldaista, per un valore
commerciale di 150-200 euro.

5) Visura ipotecaria

Nella visura ipotecaria sono registrate tutte le trascrizioni sull'immobile più eventuali pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, ipoteche. Insomma, i gravami, volontari e non, che insistono sulla casa.

Essa è necessaria perché permette al compratore di avere un quadro fedele di tutte le vicende giuridiche dell’immobile, senza sgradite sorprese.

Se non ne disponi, la puoi far fare a un professionista investendo all'incirca 150 euro.

Facendo i conti della serva, è chiaro che, anche a livello economico, l’impegno per il venditore arriva ad essere ragguardevole.

Visto l’investimento di per sé dovuto, è proficuo farsi assistere da un consulente esperto che, oltre a garantirti che tutto sia a posto e ad accollarsi tutti gli adempimenti, saprà ottimizzare la spesa, facendoti risparmiare non poco. 

I documenti utili che fanno evolvere la vendita

Molti documenti per vendere casa sono di fatto facoltativi nella stragrande maggioranza delle ipotesi. Ciò non significa, però, che sia consigliabile farne a meno. Al contrario, possederli imprime una notevole spinta qualitativa al perfezionamento della compravendita, sia dal punto di vista dell'abbreviazione dei tempi che del profitto ottenibile.

1) Documentazione condominiale

Durante il processo di vendita, ogni potenziale acquirente chiederà a quanto ammontano le spese condominiali. Invece di rispondere con approssimazioni, è ideale fornire i documenti ufficiali. In particolare:

• Il verbale dell’ultima assemblea, dal quale si evincono eventuali problematiche, delibere straordinarie o discussioni di interventi futuri.
• L’ultimo bilancio a consuntivo e a preventivo delle spese condominiali.

Una simile trasparenza (carta canta!) darà una marcia in più alla vendita e ti renderà più autorevole e affidabile agli occhi del soggetto interessato a comprare.

2) Dichiarazione di conformità catastale e urbanistica

È la verifica di un tecnico specializzato circa la corrispondenza fra planimetria e titoli edilizi, da un lato, e organizzazione reale degli spazi interni ed esterni, dall'altro.

Stiamo parlando del “tagliando” alla casa, in modo simile a come si fa con le auto, perché certifica che l’immobile è in piena regola.

3) Dichiarazione di conformità sugli impianti

Questo documento si esprime circa la regolarità degli impianti secondo i criteri vigenti ai tempi di installazione. È davvero interessante solo se l‘impianto è successivo al 2000, altrimenti questa informazione diventa obsoleta e pertanto trascurabile.

Se la conformità urbanistica è il tagliando, la conformità degli impianti è il libretto di istruzioni. In caso di problemi o rotture, infatti, la sistemazione sarà più semplice perché avrai già pronto un riferimento chiaro su com’è fatto l’impianto e, sia pure entro certi limiti, dove e come intervenire.

4) Assicurazione sugli impianti

Pochi lo sanno, ma esistono polizze assicurative che coprono in caso di guasti agli impianti. Fornire un’assicurazione di questo tipo per uno o due anni è non solo sinonimo di grande eticità, ma anche un modo vincente per dare valore all’immobile.

In pratica, è come acquistare la casa in garanzia. Molto più che un dettaglio, dato che stiamo parlando di usato e spesso il timore di guai e imprevisti è il principale freno alla compravendita.

5) Misurazione esatta degli interni

Una misurazione precisa delle stanze della casa consente all’acquirente di iniziare a ragionare fin da subito su come sfruttare efficacemente gli ambienti.

Meglio ancora sarebbe fornire una raffigurazione della casa che non sia la mera planimetria catastale. Uno strumento di questo tipo accelera e qualifica il processo di vendita, perché aiuta il compratore a visualizzare e immaginare in concreto i futuri spazi abitativi.

Altri tipi di documenti per vendere casa

I documenti illustrati finora sono quelli necessari o utili in generale in ogni compravendita immobiliare. In casi specifici però possono esserci complicazioni ulteriori. 

Di seguito, gli esempi più comuni:

1) Autorizzazioni di terzi

Per determinate compravendite, oltre alla Provenienza, servono altri atti o autorizzazioni rilasciati da enti esterni.

Per esempio, la vendita di immobili in edilizia convenzionata deve essere autorizzata dal Comune; oppure, per un immobile con vincolo storico-artistico, occorre avere la dichiarazione di mancato esercizio di prelazione delle Belle Arti.

2) Certificato di destinazione urbanistica

Questo documento, rilasciato dal Comune, è dovuto se l’immobile presenta un terreno pertinenziale molto grande, superiore a 5.000 mq.

3) Assenso alla cancellazione dell’ipoteca

Quando l’immobile è gravato da un mutuo, è necessario procurarsi la lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione dell’ipoteca da parte della banca mutuante. Se vuoi approfondire questo punto, leggi come vendere casa con mutuo o vendere casa con ipoteca.

4) Documenti di successione

Se la provenienza dell'immobile è successoria, servono sia il certificato di morte che la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

5) Documenti relativi alla locazione

In caso di immobile è locato, occorre fornire il contratto di locazione, le relative comunicazioni all’agenzia delle Entrate nonché l’attestazione di avvenuto pagamento di tutti i canoni fino al momento della vendita.

Conclusione

Alla luce di tutto ciò che abbiamo illustrato, è evidente come sia oneroso e complicato procurarsi tutti i documenti per vendere casa senza il supporto di un professionista con dimestichezza nel mondo delle transazioni immobiliari.

Ebbene, c’è sempre e davvero questo supporto? 

Vorremmo rispondere di sì, ma la verità è che la classica agenzia immobiliare di solito liquida la questione seguendo uno di questi due schemi: 

• Approccio super primitivo - Non viene richiesto alcun documento, si mette la casa in vendita e si posticipa ogni pensiero riguardante eventuali questioni di irregolarità, rischiando che poi sia troppo tardi per rimediare, con effetti irreparabili.
• Approccio semi-primitivo - I documenti principali vengono sì recuperati ma non vagliati dettagliatamente e, quindi, ancora una volta le problematiche non si anticipano pur nella consapevolezza che eventuali carenze documentali possono essere causa di ritardi o di danni di natura economica anche molto seri.

Fare immobiliare d'avanguardia significa non solo far presente la necessità o l’utilità di avere determinati documenti per vendere casa, esaminarli minuziosamente e preannunciare eventuali deficienze e criticità documentali. Significa anche farlo in maniera tale che tu non debba vivere in maniera patologica, pesante ed ansiogena tutta questa burocrazia. 

Il professionista d’avanguardia, quindi, farà in modo che tu quasi non ti renda conto delle pastoie documentali dietro la vendita di un immobile. Sarà egli stesso a farsi carico di tutto e ad avvisarti se qualcosa non va, a dirti se è risolvibile, in che tempi e con che costi. Infine, penserà lui, con la sua equipe di tecnici di fiducia, ad eliminare definitivamente il problema.