Tasse per vendere casa: 4 regole da seguire per non sbagliare

Tra le considerazioni da ponderare quando si vende una casa, ci sono quelle di carattere fiscale. La vendita prevede automaticamente obblighi tributari? Se sì, di che cosa si tratta e di quanti soldi parliamo in concreto?

La notizia positiva è che nella stragrande maggioranza dei casi puoi tirare un sospiro di sollievo. Quasi sempre, infatti, vendi senza sobbarcarti alcun onere fiscale. 

Al contempo, non puoi affrontare a cuor leggero questa tematica perché, laddove siano comunque imposti dei carichi tributari, gli aspetti da considerare sono molti, così come le sfumature tecniche a cui prestare la massima attenzione.

Per questo, come si dice, complicare è facile, semplificare è difficile. Per complicare basta addentrarsi nei meandri dei dettagli normativi senza averne la competenza. Per semplificare invece è necessario togliere il superfluo sapendo bene cosa si sta facendo, in modo da arrivare al cuore delle questioni senza snaturarle e senza tralasciare dettagli decisivi. 

Questo è il nostro obiettivo, ambizioso ma doveroso affinché tu possa orientarti in questo labirinto ricavandone la massima utilità possibile.

Ti proponiamo, quindi, una road map che attraversa le 4 tasse fondamentali per chi vende casa. 

1) La plusvalenza immobiliare

In ambito immobiliare la plusvalenza si determina quando un immobile acquistato ad un dato prezzo viene ceduto ad un prezzo superiore, generando un arricchimento per chi vende.

Se ti interessa, ho spiegato in questo articolo come vendere casa al miglior prezzo.

Quando è necessario pagare

La plusvalenza è fiscalmente rilevante quando soddisfa tutte queste condizioni:

• l’immobile compravenduto è stato acquistato dal venditore da meno di 5 anni;
• l’immobile non deve essere pervenuto al venditore in seguito a una successione;
• l’immobile non deve essere stato comprovata dimora abituale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra la vendita e l’acquisto pregresso (come dimostrerebbe, ad es., l’avervi posto la residenza). 

Quanto devi pagare

Se dunque realizzi una plusvalenza immobiliare, la differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita è soggetta a tassazione.

A questo punto hai due alternative:

• Se aderisci alla tassazione ordinaria, ti verrà applicato lo scaglione IRPEF di tua competenza, dal 23% al 43%. Dovrai quindi dichiarare la plusvalenza nella tua prossima dichiarazione dei redditi.
• Se preferisci la tassazione separata, verserai un’imposta sostitutiva fissa del 26% contestualmente all’atto notarile di vendita.

Ci sono però alcune spese deducibili che fanno abbassare la plusvalenza fiscalmente rilevante, ovverosia:

1. le imposte pagate al momento dell’acquisto;
2. l’onorario notarile corrisposto in sede di acquisto;
3. i costi di ristrutturazione dell’immobile sostenuti dopo l’acquisto.

Non sono deducibili né la provvigione dell’agenzia immobiliare che ha intermediato l’acquisto, né le spese di ordinaria manutenzione dell’immobile sostenute dopo l’acquisto.

2) La decadenza delle agevolazioni fiscali per prima casa

In specifiche circostanze, vendere un immobile implica perdere il diritto alle agevolazioni fiscali ottenute avendolo acquistato come prima casa. Scatta cioè l’obbligo di rimborsare il fisco per aver usufruito di un diritto venuto meno.

Quando è necessario pagare

Il venditore che abbia acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa perde questo beneficio se:

• vende prima di 5 anni dall’acquisto e non riacquista entro 1 anno dalla vendita un altro immobile con le agevolazioni prima casa;
• acquista altro immobile con le agevolazioni prima casa e vende l'originaria prima casa dopo 1 anno.
  

Quanto devi pagare

Se, vendendo, decadi dai benefici fiscali d’acquisto della prima casa, devi versare:

• la differenza tra l’imposta di registro o l’IVA in misura ordinaria e quelle previste dalle agevolazioni fiscali prima casa;
• una sanzione pari al 30% della medesima differenza;

gli interessi di mora, il cui calcolo preciso viene predisposto dall’Agenzia delle Entrate.

3) Oneri legati alla successione ereditaria

Se decidi di vendere un bene ereditato, sono necessari due step corrispondenti ad altrettanti impegni fiscali: le tasse di successione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

Quando è necessario pagare

Le tasse di successione sono calcolate nella dichiarazione (o denuncia) di successione, che riproduce tutti i beni immobili del defunto, e vanno pagate entro 1 anno dalla morte del proprietario. 

La dichiarazione di successione e i relativi esborsi fiscali vanno poi trasmessi all’Agenzia delle Entrate, la quale rilascia un’attestazione, indispensabile per vendere. Senza di essa, infatti, mancherebbe la voltura dell’intestazione dell’immobile a tuo nome.

Per quanto riguarda la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, essa è necessaria per tutelare il compratore (e l’eventuale banca che gli ha concesso il mutuo) dalla pretesa di un terzo che reclami di essere il vero erede e richieda quindi di revocare l’acquisto.

La trascrizione può essere:

• espressa, quando l’erede dichiara con atto notarile la volontà di accettare la titolarità dell’immobile in successione, per poi venderlo in un secondo momento. È un’opzione poco praticata perché, oltre agli impegni fiscali correlati alla trascrizione, sorge l’obbligo di versare i tributi e l’onorario del notaio;
• tacita, quando l’erede vende direttamente l’immobile in successione, rendendo quindi automatica l’accettazione della titolarità. L’atto notarile di vendita ne deve fare menzione esplicita. Trascorsi i 20 anni dalla morte del proprietario precedente, questo adempimento non è più necessario in quanto il compratore può far valere i termini per l’usucapione dell’immobile.
  
  

Quanto devi pagare

Le tasse di successione degli immobili comportano il versamento delle imposte ipotecarie e catastali, rispettivamente pari al 2% e all’1% (minimo 200 euro ciascuna) del loro valore venale, che non può mai essere inferiore al corrispondente valore catastale. Queste imposte ammontano a € 400 fissi se possiedi i requisiti necessari per le agevolazioni fiscali prima casa.

I costi della trascrizione dell’accettazione espressa di eredità vanno dai 1.500 ai 2.000 euro, purché non vi siano particolarità e la consistenza del patrimonio ereditario sia ridotta. Per l’accettazione tacita di eredità si pagano solitamente 500 euro.

4) Carico fiscale correlato alla registrazione del preliminare di compravendita

La registrazione all’Agenzia delle Entrate del preliminare di compravendita obbliga il venditore e il compratore al pagamento delle imposte di registro e di bollo.

Quando è necessario pagare

Di solito l’anticipo che suggella l’accordo di vendita viene consegnato dal compratore al venditore insieme alla stipula del preliminare di compravendita, il quale determina l’impegno reciproco ad acquistare e a vendere. 

Una volta siglato, il contratto preliminare deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro i successivi 20 giorni. 

Non è sempre necessario sottoscrivere il preliminare, dato che le parti potrebbero decidere di firmare direttamente l’atto notarile definitivo. Tra l’altro, dato che è un adempimento di natura solo fiscale, la mancata registrazione non comporta l’inesistenza dell’atto.

Quanto devi pagare

La registrazione del preliminare di compravendita richiede di base il versamento di un’imposta di registro pari a €200 e un’imposta di bollo pari a € 16 ogni quattro facciate oppure ogni 100 righe dello stesso atto. Salvo diverso accordo, metà della spesa è a carico del venditore. 

Se si paga in ritardo, scattano delle sanzioni amministrative, pari al 6% dell’imposta di registro e al 5% dell’imposta di bollo se il ritardo non supera i 30 giorni. Le percentuali raddoppiano restando entro i 90 giorni, con ulteriori aumenti nel caso di maggiori ritardi nel pagamento.

Inoltre, vanno considerati gli interessi di mora.

In conclusione

Se è vero, come abbiamo visto, che non sempre c’è la necessità di affrontare il tema “fiscalità e tasse” per chi vende casa, è altrettanto vero che si tratta di questioni complesse, rischiose da affrontare senza il contributo di un esperto. 

Per questo raccomandiamo la consulenza di un professionista che abbia dimestichezza con i temi fiscali e sia sempre aggiornato. Un’immobiliare d’avanguardia può garantirti tutto questo, permettendoti di portare a termine la tua vendita senza la preoccupazione di potenziali (e costosi) errori.