--- title: "Vendere casa con ipoteca: possibile, ma quando conviene davvero?" description: Secondo il Rapporto Immobiliare 2020 di Agenzia delle Entrate, soltanto nel Nord-est il 53,4% delle compravendite su base annua è avvenuto tramite ipoteca. image: https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_ma_quando_conviene_davvero__.jpg --- [![alberto ottolini](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/raw_assets/public/Alberto_Ottolini_March2021_DATE/images/Alberto-Ottolini-Logo-Chiaro.svg "alberto ottolini")](https://blog.alberto-ottolini.it/) - [Perché me](https://alberto-ottolini.it/perche-me/) - [Vendi davvero](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/) - [Testimonianze](https://alberto-ottolini.it/testimonianze/) - [Risorse](https://alberto-ottolini.it/#) - [Monetizza](https://alberto-ottolini.it/monetizza-la-tua-vendita/) - [Faq](https://alberto-ottolini.it/faq-domande-e-risposte/) - [Bussole](https://alberto-ottolini.it/bussole-per-vendere-casa/) - [Blog](https://alberto-ottolini.it/blog/) - [Contattami](https://alberto-ottolini.it/contattami/) - [Consulenza Online](https://alberto-ottolini.it/consulenza-online/) - [Perché me](https://alberto-ottolini.it/perche-me/) - [Vendi davvero](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/) - [Testimonianze](https://alberto-ottolini.it/testimonianze/) - [Risorse](https://alberto-ottolini.it/#) - [Monetizza](https://alberto-ottolini.it/monetizza-la-tua-vendita/) - [Faq](https://alberto-ottolini.it/faq-domande-e-risposte/) - [Bussole](https://alberto-ottolini.it/bussole-per-vendere-casa/) - [Blog](https://alberto-ottolini.it/blog/) - [Contattami](https://alberto-ottolini.it/contattami/) - [Consulenza Online](https://alberto-ottolini.it/consulenza-online/) ##### [Come vendere](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/come-vendere) # Vendere casa con ipoteca: possibile, ma quando conviene davvero? da [Alberto Ottolini](https://blog.alberto-ottolini.it/author/alberto-ottolini) | [Come vendere](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/come-vendere) | [0 commenti](https://blog.alberto-ottolini.it/vendere-casa-con-ipoteca-conviene#comments-listing) ![](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_ma_quando_conviene_davvero__.jpg) Quando senti **pronunciare la parola “ipoteca”** un brivido ti avvolge e ti prende un moto di tensione, vero? Secondo il [**Rapporto Immobiliare 2020**](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/263076/RI2020_20200521_Residenziale.pdf/40fee96c-49ad-6edb-e36b-1f54ff623b12) di Agenzia delle Entrate, soltanto nel Nord-est **il 53,4%** delle compravendite su base annua **è avvenuto tramite ipoteca**. Il binomio vendita – ipoteca è dunque **attuale per almeno 1 proprietario su 2**. **La stragrande maggioranza delle volte puoi in realtà sorridere**, perché l’ipoteca è una medicina necessaria ma innocua. **Talvolta, di contro, può preoccupare seriamente**. Si trasforma in un vero e proprio macigno sulle tue spalle. La tematica va pertanto affrontata distinguendo due filoni ipotetici: quello che vede l’ipoteca inoffensiva, come avviene di norma; quello che la rende un ostacolo molto rilevante. Prima di addentrarci nell’argomento, è bene fare **un po' di chiarezza**. [![Scarica-immobiliare-d'avanguardia](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/06c7457f-20e7-4c23-bf5a-5a01a856f2e2.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/06c7457f-20e7-4c23-bf5a-5a01a856f2e2) ## Che cos’è l’ipoteca L’ipoteca **è una garanzia**. Colui che vanta un credito verso il proprietario della casa potrà riscattarla qualora il debito a proprio favore non dovesse essere soddisfatto totalmente e con puntualità. Molto semplice. Le ipoteche non sono tutte uguali. Ne esistono di **tre tipi: volontarie, giudiziali e legali**.   ### L’ipoteca volontaria È senz’altro la più diffusa delle tre, essendo quella **associata al mutuo**, il quale altro non è che un prestito avente un immobile in garanzia.  L’ipoteca consente alla banca di liquidare l’immobile ipotecato in caso di mancato pagamento delle rate. I**l primo passaggio per ipotecare un immobile è la perizia**, che determina il valore di mercato della casa e di conseguenza quello dell’ipoteca stessa. Siccome la banca potrebbe ritrovarsi a vendere forzatamente dopo anni e a condizioni diverse di mercato, **di solito non viene finanziato più dell’80% dell’immobile**. In un secondo momento ci si reca dal notaio per **la stipula del contratto** **di mutuo e la conseguente erogazione** **della somma richiesta**. Nel giro di qualche giorno viene trascritta l’ipoteca nei pubblici registri immobiliari. Se malauguratamente l’istituto di credito dovesse far valere la sua ipoteca, dovrà prima **pignorare**. Al pignoramento seguirà **la vendita forzata**. Quindi il notaio delegato accerterà la somma così ottenuta e si assicurerà che la banca abbia la parte che le spetta. ![Vendere casa con ipoteca possibile quando conviene davvero](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_quando_conviene_davvero___.jpg?width=771&name=Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_quando_conviene_davvero___.jpg) ### L’ipoteca giudiziale È decretata da un giudice **a seguito della richiesta di un creditore insoddisfatto**. Essa può dipendere da qualsiasi debito, anche di importo relativamente modesto. Avevi da pagare una certa somma di denaro e non l’hai fatto? Avevi preso un impegno a cui non hai poi dato seguito? Dovevi rifondere dei danni ma non li hai risarciti? In tutti questi casi, **la controparte può rivalersi sul tuo immobile tramite vendita forzata e recupero del debito inevaso** sul ricavato della medesima.   ### L’ipoteca legale Piuttosto rara, riguarda i casi in cui **il venditore non ha riscosso l’intero prezzo della casa venduta**. In tali circostanze, **essa viene iscritta automaticamente**, per salvaguardarlo nell'evenienza che non riceva la cifra rimanente. **Il beneficiario può anche dichiarare di rinunciarvi**, il che accade **quasi sempre** perché per prassi il prezzo viene saldato interamente entro e non oltre il rogito notarile, senza bisogno di ulteriori tutele per il venditore. ![Vendere casa con ipoteca possibile quando conviene davvero](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_quando_conviene_davvero__.jpg?width=760&name=Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_quando_conviene_davvero__.jpg) ### Accertare se l’immobile è ipotecato **La visura ipotecaria**, da richiedere all’Agenzia delle Entrate, **accerta che la casa sia libera da ipoteche, pignoramenti o altri tipi di azioni legali**, come ad esempio una causa di rivendicazione della proprietà da parte di terzi. Tale verifica compete di norma al notaio e, prima ancora, ad un eventuale agente coinvolto, o così dovrebbe essere ([leggi qui come scegliere l’agenzia immobiliare](https://blog.alberto-ottolini.it/indizi-da-considerare-prima-di-scegliere-agenzia)). ![Vendere casa con ipoteca possibile quando conviene davvero](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_ma_quando_conviene_davvero.jpg?width=771&name=Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_ma_quando_conviene_davvero.jpg) ### Come vendere una casa ipotecata Se la casa che vuoi vendere ha ancora un’ipoteca, essa conferisce al creditore **un diritto di “sequela” sul bene.** Continua cioè a **vincolare l’immobile** persino laddove il debitore ceda ad un altro la proprietà del bene stesso. Chi vanta crediti **conserva quindi il diritto di esproprio e di soddisfarsi sul profitto di una vendita forzata**. E allora come se ne esce? Due sono le strade che è possibile intraprendere: **estinguere il debito** di cui l’ipoteca è garanzia oppure **trovare un compratore disposto ad accollarsi tutto il rischio**. Vediamo da vicino entrambe le ipotesi. [![Scarica-immobiliare-d'avanguardia](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/06c7457f-20e7-4c23-bf5a-5a01a856f2e2.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/06c7457f-20e7-4c23-bf5a-5a01a856f2e2) ### Vendere la casa eliminando l’ipoteca Il caso tipo è [la vendita di un immobile su cui grava ancora un mutuo](https://blog.alberto-ottolini.it/vendere-casa-con-mutuo-in-fretta). **Di solito si risolve cancellando il debito**, in modo da procedere con la vendita senza formalità limitanti. Sarà sufficiente **chiedere al tuo istituto di credito i conteggi esatti** per l’estinzione del mutuo alla data fissata per il rogito notarile e, in quella sede, procedere con il saldo di quanto dovuto con un assegno circolare o un bonifico. Alcune raccomandazioni: **1. Verifica prima quanto tempo serve per effettuare i calcoli.** Può sembrare incredibile, ma alcune banche necessitano di oltre 30 giorni solo per fornirti il conteggio. **2. Chiedi se occorre intestare l’assegno o il bonifico a te** oppure direttamente al tuo istituto di credito. **3. Premurati che un funzionario intervenga al rogito per ritirarlo**. Solo così otterrai in cambio la dichiarazione di impegno formale della banca di cancellazione automatica dell’ipoteca, senza alcun costo a tuo carico (**c.d.** [**liberatoria Bersani**](https://www.camera.it/parlam/leggi/07040l.htm)). 4. Nella compilazione del preliminare, **dichiara il tuo vincolo, tramite la banca mutuante, di cancellare l’ipoteca contestualmente all’atto definitivo**, secondo le modalità di legge. In questo modo il compratore ti verserà la caparra concordata senza alcuna preoccupazione in merito. ![Vendere casa con ipoteca, possibile ma quando conviene davvero](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_ma_quando_conviene_davvero_-1.jpg?width=720&name=Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_ma_quando_conviene_davvero_-1.jpg) ### Vendere la casa mantenendo l’ipoteca **Teoricamente l’ipoteca non è un ostacolo alla vendita della casa**. Infatti, tale atto non pregiudica il terzo creditore. Abbiamo già ricordato che l’ipoteca è una garanzia che “segue” l’immobile e non chi l’ha accesa, per cui **continua a gravare sul bene anche in caso di passaggio di proprietà.**  Tutto questo **a patto che il nuovo proprietario accetti il rischio di poter perdere l’immobile**, se il precedente non versa quanto deve. In tal caso si procede alla vendita forzata dell’immobile ipotecato, a meno che l’acquirente non paghi egli stesso il debito residuo. ![Vendere casa con ipoteca possibile quando conviene davvero](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_ma_quando_conviene_davvero___.jpg?width=760&name=Vendere_casa_con_ipoteca_possibile_ma_quando_conviene_davvero___.jpg) ### Quando è possibile **Il venditore** di un’abitazione ipotecata **è tenuto a dichiarare all’acquirente**, fin dalla sottoscrizione del preliminare, l**’esistenza dell’ipoteca** e la relativa permanenza dopo il trasferimento della proprietà. **Il compratore che non ne sia informato** e che scopra l’ipoteca al rogito notarile o in data successiva **può**: - **chiedere lo scioglimento del contratto con** **restituzione del prezzo eventualmente pagato**, oltre al risarcimento del danno connesso; - **mantenere la proprietà** del bene e **chiedere indietro tutto o parte di quanto versato**; - **sospendere il saldo** del prezzo residuo.   ### Facile a dirsi, difficile a farsi Un quadro simile **scarica ogni ripercussione negativa sul nuovo proprietario**. Le implicazioni pratiche sono evidenti.  **Quante possibilità esistono** che uno sborsi il prezzo di una casa sapendo che, se il venditore smette di pagare il proprio creditore, egli sarà espropriato? **Probabilmente nessuna**, anche se riduci al minimo l’importo della vendita.   ### Quando conviene Come si dice, **dai pericoli si possono generare opportunità**. Basta saper guardare bene. Se la tua ipoteca non sta vivendo una fase patologica, nel senso che essa deriva da un mutuo che stai regolarmente pagando, non ci sono dubbi. **Conviene vendere previa cancellazione**. **Anche se sei in difficoltà** e apprendi che nel giro di qualche mese la banca o chicchessia ti pignorerà la casa, **ti consigliamo di trovare il modo di saldare il debito.** Salverai la casa e, se ne hai davvero l’esigenza, la venderai liberamente. Fisserai il tuo massimo valore, farai i giusti passi di marketing e negoziazione e nel giro di poche settimane trasformerai le tue quattro mura in denaro sonante. Così da ottenere lo slancio per ripartire. **Se invece proprio non sei nelle condizioni di far fede agli impegni presi**, non ti rimane che ingegnarti per recuperare la liquidità pretesa dal tuo creditore attraverso la vendita dell’immobile. Più nel dettaglio, due sono gli scenari possibili. ***1. Se [il massimo valore della tua proprietà](https://blog.alberto-ottolini.it/stimare-valore-corretto-casa-in-vendita) supera almeno del 25% il debito da restituire*** In questo caso, preferibilmente attraverso un professionista specializzato, troverai facilmente **un terzo acquirente investitore** disposto a comprarti la casa in contanti e ad estinguere il debito garantendoti anche un po’ di liquidità. Rivenderà poi l’immobile per ottenerne un profitto. **In cambio ti alleggerirai del debito** **senza strascichi ulteriori**. ***2. Se quanto devi restituire va oltre il 75% del reale valore di mercato dell’abitazione*** Prendi in mano la situazione **il prima possibile**. Rivolgiti a [**un pool di consulenti**](https://alberto-ottolini.it/perche-me/) qualificati che possano a tuo nome condurre una trattativa per **estinguere definitivamente la tua posizione, versando un importo anche molto più basso rispetto al debito maturato**. Eviterai la vendita forzata e, a quelle condizioni, un compratore investitore sarà ben lieto di aiutarti. ## **Conclusione** **Una casa ipotecata è dunque una casa vendibile**, praticamente sempre. Certo, a condizioni variabili a seconda dell’ipoteca e delle tue condizioni finanziarie. Si tratta di **una materia abbastanza complessa**. Per trattarla senza farsi male **ci vuole un punto di vista da esperti di settore**. La nostra **Immobiliare d’Avanguardia** protegge con l’arma della competenza. Il team è composto di **figure altamente specializzate in ogni sfaccettatura della compravendita**, dalla vendita al marketing, dalla burocrazia agli aspetti strettamente legali. **Insieme sconfiggeremo la tua ipoteca** e saprai subito **come, per quanto ed entro quando.** Con precisione chirurgica. Pena **870 euro immediatamente** [**nelle tue mani**](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/)! Ti aspettiamo. 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