Come vendere una casa con mutuo in fretta e alle giuste condizioni

Secondo il Rapporto Zillow sulle tendenze abitative 2020, un proprietario in media rimane nello stesso immobile per 13 anni prima di rivenderlo. Al contempo, il mutuo per acquisto casa ha solitamente una durata non inferiore ai 25 anni.

Quindi, se ti stai chiedendo cosa succede al tuo mutuo quando vendi, non sei solo.

Questo articolo si rivolge proprio a chi ha intenzione di vendere, ma è bloccato da più o meno un’altra quindicina d’anni di mutuo.

L’obiettivo è fornire una serie di istruzioni per muoverti con la massima consapevolezza, rispondendo a due domande fondamentali.

• Cosa succede al tuo mutuo quando vendi casa?
• Se hai ancora un mutuo, come vendere presto e senza svendere?

Quello che è certo è che vendere è possibile: nonostante il mutuo, sei tu il proprietario a tutti gli effetti e pertanto conservi la facoltà di alienare a terzi.

Quanto devi ancora alla banca?

Per prima cosa è opportuno sciogliere il nodo dell’esatto importo dovuto al tuo istituto di credito.

Per scoprirlo, basta far recapitare la relativa richiesta direttamente alla banca mutuante.

Altrimenti puoi consultare il piano di ammortamento del prestito, ossia la procedura di rimborso contenente la suddivisione delle rate (sempre composte da quota capitale e quota d’interesse) e gli intervalli di tempo con i quali verrà estinto il debito.

Sulla base di questi dati sarà sufficiente sottrarre la cifra già versata priva di interessi al totale del prestito ricevuto.

Infatti, in caso di estinzione anticipata, il mutuatario è tenuto a restituire solo il capitale rimanente, senza il pagamento di penali, trattandosi di mutuo ipotecario per acquisto casa.

Per procedere alla formalità basterà fare domanda alla banca con un preavviso di almeno una ventina di giorni.

Nota bene che l’estinzione anticipata del mutuo può avere luogo seguendo due strade.

• Quella meno battuta: paghi di tasca tua l’intera somma mancante. Se il tuo obiettivo è acquistare una casa nuova, potrai procedere in maniera del tutto svincolata con la nuova ricerca e valutare anche di accendere un ulteriore mutuo.
• L’alternativa è l’estinzione al rogito notarile di compravendita dell’immobile mutuato. La banca finanziatrice riceverà la somma residua del mutuo e rilascerà una quietanza di avvenuta estinzione, con conseguente cancellazione dell’ipoteca.

Vendita per acquisto di una nuova casa

Se la tua è una vendita pura e semplice con il mutuo non ancora ultimato, il percorso è lineare. Come abbiamo appena visto, o utilizzi i tuoi risparmi personali per estinguere il mutuo oppure impieghi per tale scopo una parte del profitto di vendita.

Non potrai vendere, infatti, senza aver prima soddisfatto il credito vantato dalla banca nei tuoi confronti.

Se invece vuoi vendere un immobile gravato da mutuo in concomitanza con un nuovo acquisto, la questione può complicarsi.

La maggioranza delle volte, visto che il mutuo viene acceso quasi sempre sulla prima casa, venderla significa doversi trasferire, con tutti gli stress annessi.

Se l’acquisto è sfidante, lo sforzo raddoppia se devi anche vendere. Di qui l’eterno dilemma: dovresti prima comprare o vendere?

In proposito si fronteggiano diverse scuole di pensiero. Senza addentrarsi nella diatriba, limitati a considerare questi aspetti indiscutibili.

Il vantaggio indubbio di acquistare prima di vendere è che anticipi il tuo futuro abitativo.

Non c’è nulla di più frustrante che doversi imbarcare in soluzioni di ripiego per non aver trovato la nuova casa entro i termini di consegna di quella vecchia già venduta. Soprattutto se hai animali, figli piccoli o mobili delicati come un pianoforte.

Di contro, vendere dopo ti fa fare un salto nel buio dal punto di vista finanziario. Chi ti dice che le tue previsioni di realizzo dal vecchio immobile saranno poi confermate dai fatti?

Prima compri poi vendi

Se il tuo obiettivo è acquistare la nuova casa prima di vendere, dovrai essere creativo su come finanziare l’acconto, dato che il tuo capitale è ancora legato all’immobile di proprietà. Bada bene: avventurarti nel nuovo acquisto a prescindere dalle sorti della casa attuale significa esporti al rischio di non sapere bene come, quando e quanto incasserai dalla vendita.

Ecco le opzioni, dalla più complicata alla più semplice.

Acquisto condizionato alla vendita: a volte l’impossibile diventa possibile
Prometti di acquistare ma non chiudi definitivamente finché la tua attuale casa non viene venduta. Nell’attuale mercato immobiliare ipercompetitivo, le probabilità di concordare un’offerta del genere sono francamente molto basse.

Mutuo ponte: questo sconosciuto

È uno speciale finanziamento per massimo il 60% del valore dell’immobile da vendere, a fronte di un tuo impegno di rimborso entro 2 anni. Potrai cogliere subito l’occasione di acquistare casa nuova, dandoti il tempo di vendere quella attuale.

Acquisto in contanti o con un secondo mutuo: nessuno avrà da ridire

Se sei nelle condizioni di comprare a prescindere dalla vendita e dalla chiusura del mutuo già in essere, non c’è limite che tenga. Potrai avventurarti nella tua nuova operazione immobiliare e smerciare la vecchia casa in seguito.

Prima vendi poi compri

Spesso questa via è preferibile, vuoi per limiti di natura finanziaria, vuoi per convenienza strategico-organizzativa. Tradotto: vendere come primo step ti consente di eliminare il mutuo che stai ancora pagando e di affrontare serenamente il dopo.

La vendita preliminare all’acquisto va strutturata seguendo almeno tre direttive caldamente consigliate.

• Fra la promessa della vendita e la firma definitiva del rogito notarile deve intercorrere un intervallo di mesi, così da consentirti il nuovo acquisto. Meglio non oltre 6, per non intaccare il massimo valore conseguibile. Occorre quindi restringere la ricerca dell’acquirente fra chi non pretenda tempi brevissimi.
  
  
• L’accordo di vendita dovrebbe contemplare anche il peggio, cioè non riuscire ad acquistare nel termine programmato. In tale circostanza dovrebbe valere un gentleman agreement, tipo la tua facoltà di rimanere ancora nella casa per un certo periodo aggiuntivo, a fronte del riconoscimento al compratore di un equo ristoro.
  
  
• La vendita va negoziata distinguendo la scadenza dell’atto definitivo davanti al notaio da quella di consegna delle chiavi. Infatti l'acquisto dell'altra casa potrà avvenire solo a qualche giorno di distanza dal pagamento dato che la liquidità ottenuta dalla vendita non è immediatamente disponibile. Il trasloco insomma potrebbe sforare la data del rogito.

Massimizzare l’efficacia della vendita con mutuo

La delicatezza della questione è sotto gli occhi di tutti. Sbagliare i conti significa rischiare di non coprire il prestito col ricavato della vendita, con conseguenti pregiudizi alla catena di compravendite se hai in serbo di riacquistare.

Il segreto è seguire questi tre passaggi.

Pianificare

Se programmi bene obiettivi e priorità nel tempo, i vantaggi sono impagabili:

• capirai a cosa poter ambire in modo realistico;
• sarai certo di avere tempo per i traguardi essenziali;
• ti impegnerai in modo regolare e funzionale per ottenere risultati.

Nel caso di specie, la pianificazione riguarda tre imperativi:

1. Quanto vale la tua proprietà
Non conoscere il massimo valore conseguibile è come camminare con gli occhi bendati. Faticherai a mantenere l’equilibrio, non riuscirai a procedere in linea retta e avrai il terrore di farti male andando a sbattere. Incertezza, ripensamenti e paura di non farcela prenderanno il sopravvento.

Se vuoi approfondire questo concetto, leggi come funziona la valutazione immobiliare e perché è fondamentale.

2. Analisi finanziaria
Fai un check-up delle tue finanze a 360 gradi: mutuo residuo, risparmi, entrate e prospettive economiche future. Il quadro rivelerà se è davvero un buon momento per te per vendere. Vendere non è solo questione di chiudere l’impegno con la banca ma innesca una serie di cambiamenti da ponderare prima di partire.

3. Piano di vendita vincente
Una volta che sai quanto vale casa tua e sei sicuro che il mutuo ancora aperto non sarà d’ostacolo, ti trovi solo a metà percorso. Il rush finale te lo darà una road map, una serie di azioni messe l’una in fila all’altra che ti conducano certamente al risultato.

Essere sicuri

Davanti ad una scelta significativa e a una moltitudine di dubbi, prima c’è lo smarrimento e poi si fa largo il timore di scegliere male o troppo sbrigativamente. Eppure, essere convinti è un’arma fondamentale per motivarti e raggiungere gli obiettivi.

Come superare lo stallo?

Rispondendo a 3 domande ben mirate.

1. “Dove vorrei andare?”

Spesso non è la scelta in sé di vendere a metterti ansia, quanto la varietà di alternative possibili. Metti ordine fra le tue priorità. Potrai così scartare fin da subito quelle opzioni poco coerenti con ciò che vuoi davvero.

2.“Perché sono tentato di vendere nonostante il mutuo?”

Esplicita chiaramente perché un certo esito ti pare il migliore immaginabile. Cosa ti motiva a vendere? Cosa ti attrae di questa scelta? Sarà il motore che ti muoverà all’azione.

3.“Che cosa mi spaventa?”

Più percepisci una scelta come importante e più sarai assalito dalle perplessità. Azzera ogni rischio: basta mettere da parte giudizi marcatamente personali per affidarsi a dati neutrali, fattuali, scientifici.

Solo fatti “veri”

I fatti hanno caratteristiche uniche:

• sono esterni alla mente dell’osservatore;
• esistono indipendentemente da lui;
• osservatori nelle medesime condizioni vedono la stessa informazione.

Boom!

Se ti fai guidare dai fatti, e da qualcuno che abbia le competenze per reperirli e te li metta a disposizione, hai fatto bingo.

L’appello ai fatti vale in particolare in 3 fasi cruciali.

1. Calcolo del valore di vendita

Il valore va determinato in modo oggettivo, attraverso lo studio delle compravendite più recenti di immobili analoghi al tuo, per caratteristiche e per zona. Essendo fatti reali, otterrai un risultato esterno alla soggettività tua e di chi compra ed egualmente ponderabile da chiunque lo consideri.

2. Fatti per costruire la vendita

L’architettura della vendita della tua casa mutuata deve comporsi di stadi intermedi tutti basati su fatti: facendo x, y e z otterrai questo, quello e quell’altro. Lo step ultimo del “venduto” sarà così perfettamente prevedibile, sia rispetto al quando sia al quanto. Altrimenti sarà fortuna, avverrà per caso.

3. Risultato garantito

Chi ti propone l’architettura di vendita deve essere così certo della sua metodologia da garantire il successo. Punto. Altrimenti sono solo belle parole e la patata bollente resterà in mano tua. Il rischio di una consulenza flop va addossato anche su colui che hai ingaggiato, che darà quindi il massimo per riuscire.

Leggi qui come posso aiutarti a vendere casa senza rischi.

La soluzione: l’Immobiliare d’Avanguardia

I fatti e i risultati sotto l’egida della Garanzia Rischio Zero sono il nostro pane quotidiano.

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Ci adorerai.

Perché vendere è emozionare scientificamente.
E cioè suscitare i giusti impulsi ad agire in una data direzione.