Il mercato immobiliare dopo il Covid-19: previsioni e scenario

Il diffondersi e poi il perdurare della pandemia a livello globale hanno creato squilibri in tutti i mercati e ovviamente il settore immobiliare non fa eccezione. I contraccolpi pesanti sull’economia in generale, il rapido modificarsi delle abitudini e il cambiamento nelle aspettative delle famiglie impongono un'analisi sul trend delle compravendite residenziali nel breve e medio periodo.

Lo scorso anno il mercato immobiliare ha subito un vistoso calo, mentre l'andamento delle performance future dipenderà dall'incognita della durata della crisi sanitaria. Nondimeno, è possibile comprendere che cosa sta succedendo e succederà prossimamente scovando e interpretando in modo serio gli indizi a nostra disposizione.

L'importante è non basarsi sulle "sensazioni" personali, bensì tirare le conclusioni solo ed esclusivamente con il supporto di dati: è questa l'unica via per un professionista degno di questo nome. 

Soprattutto su web, è diffusa una narrazione di pancia, poco ragionata, che parla di rinnovata spinta propulsiva all’acquisto, un’inaspettata positività che durerà per tutto il 2021 e che, secondo una lettura ultraottimistica, potrebbe portare addirittura all’inizio di una bolla immobiliare con conseguente crescita dei prezzi.

La visione d’avanguardia ci spinge ad utilizzare di più la testa, accantonando il comune sentire in favore dei dati, interpretati in modo scientifico. Da questo punto di vista, un autorevole punto di partenza è quello fornito dalle indagini di Nomisma, il più accreditato ente statistico per il mercato immobiliare Italia. 

Ne risulta un quadro tutt'altro che trionfalistico, sebbene nemmeno tragico. I numeri dicono che le tendenze negative, se non sono già qui, permeeranno nei prossimi mesi il mondo delle compravendite di case. Fare immobiliare d’avanguardia significa registrare e dare il giusto peso a queste rilevazioni, per conoscere, anticipare e vincere le sfide del prossimo futuro.

Un mercato immobiliare Italia da interpretare

Dai dati Nomisma sul mercato immobiliare Italia 2020, emergono tre elementi chiave da leggere nel modo giusto, tre segnali che mostrano sì una leggera positiva inversione di tendenza alla fine dell’anno scorso, ma di fatto già conclusa. Il 2021 sembra destinato ad essere un anno in chiaroscuro.

1) I numeri del mercato immobiliare Italia

La stima delle compravendite concluse nel 2020 si attesta sulle 500.000 unità, ovverosia il 17% in meno rispetto all’anno precedente. Ad una prima valutazione, questo dato negativo non sembra poi così grave: lo scorso anno l’Italia intera è rimasta ferma per due mesi e mezzo per il lockdown, poteva andare peggio.

Dobbiamo tenere conto, però, che le previsioni prima del Covid erano concordi su un’espansione molto forte: ci si aspettavano addirittura 612.000 vendite. Se ne deduce pertanto che è stata erosa una grandissima quota del mercato immobiliare potenziale.

Per il 2021, Nomisma dichiara prudentemente che l’andamento delle transazioni dipenderà dalla capacità dell’economia italiana di riprendersi e dall’efficacia della vaccinazione anti Covid, in termini di tempestività e di attenuazione della virulenza. A più di due mesi dall’inizio del 2021, è evidente che la strada da percorrere in tal senso è ancora tutta in salita.

2) Un mercato immobiliare Italia col freno tirato

I più speranzosi tra gli operatori del settore argomentano citando una generale propensione all'acquisto immobiliare ancora molto forte. Questa evidenza però si sta scontrando con un ostacolo spesso insuperabile, e cioè la minore attitudine delle banche a concedere mutui.

Il cambiamento di approccio da parte delle banche, espansivo nella prima metà del 2020 e ora in preoccupante tendenza restrittiva, ovviamente frena lo sviluppo del mercato immobiliare Italia. Per il quarto trimestre 2020, si stima una flessione nell'erogazione dei mutui addirittura pari al 6,4%.

In particolare, risulta molto complicato ottenere i mutui più sostanziosi, quelli tra l’80% e il 100% del valore della casa. In questo modo, vengono tagliati fuori tutti coloro che hanno pochi risparmi o che per qualsiasi motivo non vogliono spenderli. 

Insomma, nonostante ci siano tante persone che cercano casa, solo poche di esse alla fine compreranno, a causa del sostegno finanziario poco adeguato ovvero dell’imposizione di condizioni troppo onerose.  

Se vuoi approfondire l'argomento, leggi come vendere una casa con mutuo in fretta e alle giuste condizioni!

3) La fiducia delle famiglie

Il terzo dato chiave riguarda le aspettative sulla capacità dell’economia italiana di sopportare la crisi da Covid-19 e di ripartire con gli standard precedenti. Fino al 2020 c’era una solida fiducia di fondo, seppur manifestata con prudenza.

Secondo i dati dell’indice Istat Social Mood on Economic, a partire da metà estate 2020 il clima di fiducia dei cittadini è migliorato in maniera significativa. Gli esperti avvertivano, però, che a seguito di una seconda ondata pandemica, questa positività sarebbe stata compromessa. 

Nell’ultimo trimestre del 2020 l'indice ha subito un’evoluzione altalenante, segno che la fiducia delle famiglie sta vacillando. Gli italiani hanno sempre più paura di esporsi finanziariamente, sia a breve che a lungo termine, a causa della recessione economica perdurante. Ciò non può che ridimensionare la spinta all’acquisto.

Qualità, un percorso obbligato

La sintesi delle informazioni emerse è chiara: il mercato immobiliare non entra in uno scenario catastrofico, ma si fa sicuramente più difficile e selettivo. 

Di solito gli agenti immobiliari tendono un po’ a nascondere la testa sotto la sabbia, sopravvalutando le tendenze positive e sottovalutando quelle negative, con un atteggiamento ostinatamente miope. 

Per vendere casa, però, è indispensabile conoscere e soppesare il quadro immobiliare generale e le rispettive previsioni. Chi decide di vendere oggi, infatti, chiuderà l'operazione non prima di qualche mese e sarà inevitabilmente investito dalle dinamiche in atto.

Quindi? Come fare?

L’unica opzione davvero efficace è adottare un approccio alla vendita iperqualitativo. Una gestione della vendita orientata all’eccellenza diventa decisiva, quasi una questione di sopravvivenza se si vuole ancora ottenere il massimo risultato possibile. L’alternativa alla qualità è svendere oppure non vendere affatto.

Per perseguire una vendita di qualità, ci si deve basare su tre pilastri fondamentali: tecnologia, valore corretto e partner giusto.

La tecnologia

Il Covid-19 sta cambiando le abitudini del vivere quotidiano: si lavora e si studia sempre più da casa, si fanno acquisti online e si interagisce attraverso i dispositivi elettronici. La tecnologia è più familiare e deve diventare parte integrante del processo di vendita immobiliare. 

L’utilizzo adeguato degli strumenti web costituisce un presupposto irrinunciabile. Più precisamente, per pubblicizzare al meglio la casa da vendere è d'obbligo curare maniacalmente ogni aspetto dei contenuti on line per riuscire ad intercettare adeguatamente il giusto acquirente:

• servizio fotografico professionale
• realizzazione di video di alta qualità
• tour virtuali della casa
• utilizzo di un linguaggio capace di vendere
• impiego di canali pubblicitari evoluti

L’obiettivo è costruire una strategia di comunicazione che si discosti nettamente da quelle del passato. Basta annunci generici, basati sul raggiungimento del maggior pubblico possibile, meglio andare a colpire solo il proprio target specifico. È molto più penetrante pescare in un piccolo lago pieno di pesci affamati che buttare l’esca nell’oceano, sperando che qualcuno abbocchi. 

Una valutazione corretta 

In uno scenario così complesso e sfidante come quello attuale, è giocoforza imprescindibile essere competitivi nel prezzo. Questo non significa svendere il proprio immobile, significa invece attribuirgli il giusto valore e saperlo proporre ai destinatari giusti, quelli realmente interessati al tipo di casa che vuoi vendere.

Se non lo valuti bene, il tuo immobile verrà ignorato dal mercato oppure sarà preso in considerazione solo da falsi compratori, cioè persone non in target o senza budget. Per evitare questo, ti consigliamo di leggere come vendere casa senza rischi.

Il giusto partner

L’ultimo pilastro consiste nell’affidarsi a un partner commerciale a tutti gli effetti in grado di far funzionare ogni aspetto a dovere. Ecco i 3 caratteri distintivi di una figura di questo tipo:

1. Mantiene la parola data. Il professionista deve poterti garantire a priori il raggiungimento degli obiettivi. Senza garanzie, il rischio che quello che promette non corrisponda al vero è, purtroppo, molto elevato. 
2. Protegge il massimo valore della casa, anche nell'odierno, esigente contesto immobiliare. Per fare questo servono competenze tecniche e di negoziazione superiori alla media. 
3. Traghetta tutta la compravendita, senza intoppi. Ciò significa anzitutto saper gestire al posto tuo tutti gli aspetti burocratici, oggi più impegnativi che mai, in modo da sgravarti da qualsiasi pensiero. Inoltre vuol dire fare in modo che il compratore, una volta individuato, ti consegni subito l'anticipo e il saldo entro pochi mesi.

In conclusione

Come abbiamo visto, una buona parte degli operatori immobiliari esagera sull’attuale situazione di mercato, semplicemente perché di fatto è meno funesta del previsto. Si finisce così per sovrastimare la portata dei fenomeni virtuosi, chiudendo gli occhi di fronte alle nuvole nere all’orizzonte.

Uno dei cavalli di battaglia portati a sostegno è il tanto reclamizzato Superbonus 110%, grazie al quale per numerose vendite l'immobile riceverebbe una notevole valorizzazione. Questo incentivo è senz'altro interessante per chi la casa vuole tenersela, ma lo è molto meno per gli aspiranti venditori: è assai poco plausibile che chi intende vendere si impegni in un iter burocratico così lungo, farraginoso e incerto.

D’altro canto, gli agenti immobiliari trionfalisti stanno diminuendo di settimana in settimana. Secondo le rilevazioni Nomisma, mentre nel giugno scorso il 71% degli operatori del settore prevedeva un mercato immobiliare Italia 2021 ai livelli pre-Covid, a novembre 2020 la percentuale si attesta al 52,6% con previsioni di ulteriore peggioramento.

Sta a te decidere se vuoi basare la tua compravendita sull'entusiasmo “di pancia” e rischiare la paralisi oppure su un approccio più scientifico, razionale, fondato su certezze e attrezzarti di conseguenza. Sappi che, se sceglierai questa seconda via, potrai contare sulla nostra immobiliare d’avanguardia.