--- title: Come calcolare il valore di una casa senza errori di valutazione description: Se sei convinto di vendere e imposti bene il prezzo all’inizio, tutto andrà liscio. Se lo imposti male, al contrario, sono guai. image: https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/calcola-valore-casa-senza-errori-valutazione-1.jpg --- [![alberto ottolini](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/raw_assets/public/Alberto_Ottolini_March2021_DATE/images/Alberto-Ottolini-Logo-Chiaro.svg "alberto ottolini")](https://blog.alberto-ottolini.it/) - [Perché me](https://alberto-ottolini.it/perche-me/) - [Vendi davvero](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/) - [Testimonianze](https://alberto-ottolini.it/testimonianze/) - [Risorse](https://alberto-ottolini.it/#) - [Monetizza](https://alberto-ottolini.it/monetizza-la-tua-vendita/) - [Faq](https://alberto-ottolini.it/faq-domande-e-risposte/) - [Bussole](https://alberto-ottolini.it/bussole-per-vendere-casa/) - [Blog](https://alberto-ottolini.it/blog/) - [Contattami](https://alberto-ottolini.it/contattami/) - [Consulenza Online](https://alberto-ottolini.it/consulenza-online/) - [Perché me](https://alberto-ottolini.it/perche-me/) - [Vendi davvero](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/) - [Testimonianze](https://alberto-ottolini.it/testimonianze/) - [Risorse](https://alberto-ottolini.it/#) - [Monetizza](https://alberto-ottolini.it/monetizza-la-tua-vendita/) - [Faq](https://alberto-ottolini.it/faq-domande-e-risposte/) - [Bussole](https://alberto-ottolini.it/bussole-per-vendere-casa/) - [Blog](https://alberto-ottolini.it/blog/) - [Contattami](https://alberto-ottolini.it/contattami/) - [Consulenza Online](https://alberto-ottolini.it/consulenza-online/) ##### [Prima di vendere](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/prima-di-vendere) # Come calcolare il valore di una casa senza errori di valutazione da [Alberto Ottolini](https://blog.alberto-ottolini.it/author/alberto-ottolini) | [Prima di vendere](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/prima-di-vendere) | [0 commenti](https://blog.alberto-ottolini.it/come-calcolare-valore-casa#comments-listing) ![](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/calcola-valore-casa-senza-errori-valutazione-1.jpg) Hai finalmente [**deciso di** **vendere la tua casa**](https://blog.alberto-ottolini.it/il-momento-giusto-per-vendere-casa), magari per acquistarne un’altra oppure per rendere concreto quel progetto che hai in mente da mesi. La prima domanda che ti fai è quasi scontata:  “**Quanto vale l’immobile?** Che prezzo dovrei attribuirgli?”  La risposta breve è: **quello che qualcuno pagherà** per ottenerlo. Una sintesi semplice ma anche, francamente, troppo semplicistica. Anzitutto, **chi è quel qualcuno** di preciso? Si potrebbe, infatti, sbrigativamente concludere che il valore immobiliare è puramente soggettivo. Allora addio a qualsiasi approccio analitico e un caloroso benvenuto alla dea bendata che, persino per la vendita di abitazioni analoghe, potrebbe dare profitti imprevedibili i più diversi tra loro. È vero che in linea teorica un acquirente potrebbe essere disposto a pagare più di un altro. È altrettanto vero, però, che **il trend delle compravendite rivela un'immaginaria linea comune su cui i valori normalmente si attestano**; linea che si costruisce su un doppio filo di buon senso, ovverosia che di per sé non esiste nessun compratore disposto a strapagare e, per converso, zero venditori sono propensi ad accettare un prezzo di svendita. (Se ti interessa, leggi [il segreto per vendere casa senza svendere](https://blog.alberto-ottolini.it/segreto-per-vendere-casa-senza-svendere)). Questo equilibrio dinamico genera **una quotazione di mercato che, laddove applicata, aumenta la probabilità di attirare il compratore giusto fino a quasi il 100%** e ti permette così di programmare a ragion veduta i tuoi obiettivi. [![Checklist per vendere casa](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/c40f65ea-61a7-4d9f-b2d6-966ea7da234e.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/c40f65ea-61a7-4d9f-b2d6-966ea7da234e) Tieni conto, inoltre, **il prezzo di mercato cambia a seconda delle caratteristiche dell’immobile, della zona in cui è collocato e del periodo in cui si vende**: sarà probabilmente differente rispetto all’anno scorso o al prossimo anno.  È dunque relativo ad **un “qui” e un “oggi” ben precisi**. Ciò rende difficile arrivare ad una cifra che funzioni ed inutili le valutazioni poco approfondite.  Per tutte queste ragioni, il mio consiglio è **diffidare delle stime gratuite** che si trovano su internet o di quelle fatte a spanne dai consulenti. Nei prossimi paragrafi capiremo bene il perché.   ## Interessi contrapposti nel calcolare il valore di una casa Secondo il [**sondaggio congiunturale**](https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/sondaggio-abitazioni/) sul mercato delle abitazioni di Banca d'Italia del 2020, **la maggioranza delle case messe in vendita resta invenduta** per assenza di offerte o per offerte troppo basse rispetto alla richiesta del proprietario. Parliamo di **una sola casa su 15 venduta senza pesanti ribassi**. Questo dato ci conferma che esiste un problema di sfasamento tra le aspettative di chi vende e quelle di chi compra. **Il prezzo degli immobili, molto spesso, non corrisponde ai prezzi di mercato**. Evidentemente sono stati fatti errori nella stima iniziale. Nelle agenzie immobiliari tradizionali, la questione della stima corretta passa quasi sempre in secondo piano. Questo perché **l’obiettivo principale degli agenti è di accaparrarsi il cliente**, garantendosi un’esclusiva per il maggior tempo possibile.  ![come calcolare il valore di una casa senza errori di valutazione](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/come_calcolare_il_valore_di_una_casa_senza_errori_di_valutazione.jpg?width=770&name=come_calcolare_il_valore_di_una_casa_senza_errori_di_valutazione.jpg) L’utilizzo di un procedimento scientifico e oggettivo sarebbe per loro controproducente, perché comporterebbe un confronto dialettico con l’idea che si è fatto autonomamente il proprietario.  **Il classico agente preferisce evitare di scontrarsi col punto di vista del suo interlocutore**, scontro che potrebbe creare ostacoli alla firma del contratto. Fa più comodo aggirare tale dialettica e rimandare il quesito valutativo alla prova sul campo. Il rapporto con questo tipo di intermediario, quindi, quasi sempre **presuppone che la questione di come valutare il valore di una casa sia affrontata in modo superficiale**. Anche i pochissimi addetti ai lavori che, obbligati dalle circostanze o dalle richieste dei clienti, si addentrano nel tema, **tendono a dare [una valutazione immobiliare sbagliata](https://blog.alberto-ottolini.it/come-calcolare-valore-casa)**. Non solo perché temono di creare attriti, ma anche per una questione strettamente tecnica: lo fanno male. I criteri di solito utilizzati per individuare il massimo valore realizzabile dell’immobile, infatti, non sono adeguati a questo fine.   ## I tre metodi standard di calcolare il valore di una casa Nove volte su dieci, [la valutazione di un immobile](https://blog.alberto-ottolini.it/valutazione-immobiliare-come-funziona) proposta dagli agenti immobiliari vecchio stampo (quasi tutti, nel nostro Paese) è basata sulle stesse **tre metodologie, decisamente poco efficaci**. ![come calcolare il valore di una casa senza errori di valutazione](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/come_calcolare_il_valore_di_una_casa_senza_errori_di_valutazione_.jpg?width=770&name=come_calcolare_il_valore_di_una_casa_senza_errori_di_valutazione_.jpg) #### 1) Valutazione a occhio La prima è **la classica stima “a vista”**. Il consulente va a vedere la casa, gira stanza per stanza e dichiara un prezzo, in modo del tutto spannometrico. **La cifra viene giustificata come il riflesso della sua esperienza** e della sua conoscenza consolidata del [mercato immobiliare](https://blog.alberto-ottolini.it/mercato-immobiliare-covid-19) di zona. Ovviamente questo procedimento non ha niente di scientifico e replicabile. La semplice sensibilità dell’operatore di turno **non può offrire ipotesi misurabili o verificabili**. Inoltre, avere esperienza di vendita in un certo territorio **non dà alcuna garanzia** che si riuscirà a vendere senza ribassi anche la tua casa!   #### 2) Valutazione compiacente Il secondo metodo è quello che chiamo **stima “furbesca”**. Come nel caso precedente, l’agente va a vedere la casa e mentre lo fa, con disinvoltura, chiede al proprietario che guadagno si aspetta. Come per magia, anche **la sua stima sarà molto simile, se non proprio identica, al prezzo dichiarato dal cliente**. Questa abitudine poco professionale ha a che fare con la paura atavica dei consulenti immobiliari tradizionali di cui parlavamo sopra e cioè **il timore di indispettire l’interlocutore e quindi perdere una casa** da vendere.   #### 3) Valutazione a metratura Il terzo e ultimo metodo è **la stima “al metro quadrato”**, di solito ritenuta la più seria. Dopo aver esaminato la casa, **si va a vedere le quotazioni immobiliari medie della zona e le si moltiplica per la metratura**. Quest’ultima è quasi sempre calcolata ad occhio o con meccanismi **molto poco attendibili**, come la planimetria catastale.  **Quanto ai valori medi, i più utilizzati sono quelli forniti dall'Agenzia delle Entrate** che, di semestre in semestre, raccoglie i dati delle vendite nella zona e pubblica una forbice di valore (da… a…) per ogni tipo di immobile. Come ovvia conseguenza, si finisce per attingere a informazioni meramente statistiche e, pertanto, eccessivamente vaghe, generiche e inaffidabili. Tutti questi sistemi di calcolo sono fuorvianti, portano a **valutazioni necessariamente errate** e sono in gran parte **causa delle distorsioni dei prezzi già in atto**. Sappiamo già, infatti, che solo una quotazione su quindici è corretta.. [![Momento giusto per vendere casa](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/bcc25893-8e50-446e-ada2-687bddc98640.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/bcc25893-8e50-446e-ada2-687bddc98640) ## Cosa comporta non sapere come calcolare il valore di una casa In un modo o nell’altro, **tutti e tre i metodi appena visti sono il trionfo della soggettività, del “probabile” e della provvisorietà**. Oltre che portare a quotazioni non veritiere, sono sistemi che si basano su mere opinioni e quando c’è un confronto di opinioni **alla fine la spunta sempre il proprietario**.  Del resto, egli conosce bene l’immobile e ha quindi tutte le informazioni per argomentare al meglio il suo punto di vista. Ciò però **significa solo che alla soggettività del consulente si sostituisce la soggettività del venditore**!  Di fatto, la maggior parte degli agenti tradizionali nemmeno sa come determinare il giusto valore, **ad essi interessa solo l’esclusiva sulla casa per il più ampio tempo possibile**, anche un anno e mezzo! Questo comportamento danneggia inevitabilmente il proprietario, perché **colloca l’immobile sul mercato fuori prezzo per periodi lunghissimi**. Di solito è possibile riconoscere gli agenti di questo tipo attraverso alcuni **indizi** ricorrenti: - Utilizzano **un linguaggio ambiguo**, che può significare tutto e il contrario di tutto e che quindi tende ad evitare di dare certezze. Tipico esempio sono frasi come "Questo è il più probabile valore... Però vediamo... Bisogna testare il mercato…” - Il valore è espresso attraverso **una forbice ampia**, da una cifra minima ad una massima anche molto differente. - Una volta ottenuto l’incarico, **l’agente individua progressivamente presunti difetti dell’immobile** e per ognuno chiede una diminuzione di valore, sempre a spanne. Con sotterfugi, scorciatoie e mezze verità, **il consulente continuerà ad abbassare il prezzo** finché la casa sarà venduta ad una cifra quasi sempre **più bassa del suo potenziale**.  La conclusione sarebbe stata del tutto diversa se l’immobile fosse stato [**valutato bene fin dall’inizio**](https://alberto-ottolini.it/vendi-davvero/) e presentato al giusto target con un adeguato piano di marketing. ![calcola-valore-casa-senza-errori](https://blog.alberto-ottolini.it/hs-fs/hubfs/calcola-valore-casa-senza-errori.png?width=760&name=calcola-valore-casa-senza-errori.png) ## Scopri come calcolare bene il valore di una casa Da ciò che abbiamo visto finora, è chiaro quanto sia importante che si torni a dare la meritata importanza ad un aspetto delicato come calcolare il valore di una casa. **Se sei convinto di vendere e imposti bene il prezzo all’inizio, tutto andrà liscio ([scopri qui come vendere casa al miglior prezzo](https://blog.alberto-ottolini.it/vendere-casa-al-miglior-prezzo))**. **Se lo imposti male, al contrario, sono guai** e finirai per gettare la tua casa nel vortice della svendita. **[Il consulente immobiliare d’avanguardia](https://alberto-ottolini.it/perche-me/)** si distingue anche perché **porta al centro di tutto questa valutazione.** Coi miei clienti, lo faccio utilizzando **un metodo scientifico**, ricostruendo il massimo valore attuale **in modo trasparente e preciso** e argomentando al cliente come sono arrivato al risultato.  **I dati da cui parto sono oggettivi**, mai interpretabili o manipolabili, configurando quindi una base incontestabile per il processo valutativo. Ciò è possibile grazie allo sviluppo tecnologico, che ha permesso di avere disponibili e istantanee informazioni che fino a pochi anni fa erano accessibili solo in un ampio lasso temporale e con costi notevoli.. In questo modo **punto ad operare per il massimo bene possibile. Non solo per il venditore, ma anche per l’acquirente**, che sarà più in target e più motivato a comprare proprio quella casa. Il cerchio si chiude in maniera perfetta. Un sistema di vendita virtuoso, etico ed efficace.  [![New call-to-action](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/9025898/2cd2e0d0-1fe9-4f55-a1c1-ab90262a9a9e.png)](https://cta-redirect.hubspot.com/cta/redirect/9025898/2cd2e0d0-1fe9-4f55-a1c1-ab90262a9a9e) ![Alberto Ottolini](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/Alberto-ottolini.png) #### Alberto Ottolini Per anni ho cercato di decodificare lo scrigno dell'immobiliare, e finalmente ho trovato la chiave: le competenze, il marketing e i sistemi operativi vanno sempre posti al servizio dell'unico autentico valore, che è quello di poter vendere sempre, in poco tempo e al massimo. [Altri articoli di Alberto Ottolini»](https://blog.alberto-ottolini.it/author/alberto-ottolini) ### Ti suggeriamo anche [![Casa in vendita? Ecco come valutare se il valore è corretto](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/Casa_in%20vendita_%3F_Ecco_come_valutare_se_il_valore_e%CC%80_corretto.jpg)](https://blog.alberto-ottolini.it/stimare-valore-corretto-casa-in-vendita) ### [Casa in vendita? Ecco come valutare se il valore è corretto](https://blog.alberto-ottolini.it/stimare-valore-corretto-casa-in-vendita) | [Come vendere](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/come-vendere) Il prezzo è un grande grattacapo quando vendi casa. Lì si concentrano le maggiori pressioni. [![Perché tutti (o quasi) vogliono vendere casa senza agenzia](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/Perche%CC%81_tutti_o_quasi_vogliono_vendere_casa_senza_agenzia.jpg)](https://blog.alberto-ottolini.it/vendere-casa-senza-agenzia) ### [Perché tutti (o quasi) vogliono vendere casa senza agenzia](https://blog.alberto-ottolini.it/vendere-casa-senza-agenzia) | [Come vendere](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/come-vendere) L’arte di arrangiarsi. Una vera e propria sirena che affascina chiunque. [![Mantenere una seconda casa: quanto costa e come gestirla al meglio](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/Mantenere_una_seconda_casa_quanto_costa_e_come_gestirla_al_meglio.jpg)](https://blog.alberto-ottolini.it/mantenere-seconda-casa-conviene-o-no) ### [Mantenere una seconda casa: quanto costa e come gestirla al meglio](https://blog.alberto-ottolini.it/mantenere-seconda-casa-conviene-o-no) | [Prima di vendere](https://blog.alberto-ottolini.it/tag/prima-di-vendere) Statistiche e ricerche parlano chiaro: circa 7 italiani su 10 hanno comprato o ricevuto in eredità... ![Alberto ottolini scuro](https://blog.alberto-ottolini.it/hubfs/raw_assets/public/Alberto_Ottolini_March2021_DATE/images/Alberto-ottolini-logo-scuro.svg "Alberto ottolini scuro") Villafranca di Verona (VR) – Corso Vittorio Emanuele II n. 144 tel. **[800 97 34 99](tel:800973499)** email **[alberto@alberto-ottolini.it](mailto:%20alberto@alberto-ottolini.it)** P.IVA 04247590237 © 2020 Alberto Ottolini. 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