Che cos'è la valutazione immobiliare e perché è importante

Per tutti o quasi, la decisione di vendere casa è un passo cruciale della propria esistenza. Durante l’intero processo di vendita, il proprietario è profondamente coinvolto dal punto di vista emotivo, vuoi per la rilevanza economica della transazione, vuoi per la componente di attaccamento personale a un immobile in cui magari si è passata buona parte della vita.

La valutazione immobiliare è la fase in cui forse questo ascendente emotivo impatta di più, col conseguente rischio di lasciarsi influenzare dalla propria soggettività (o, come vedremo, da quella dell’agente) e quindi di sbagliare. 

Del resto, l'attuale clima del mercato, caratterizzato da frequenti fluttuazioni dei prezzi e da differenze sensibili tra una zona e l’altra, non aiuta certo a dissipare la confusione. 

Eppure, la stima del valore è il cuore pulsante della vita di ogni abitazione, essendo il fulcro attorno a cui ruotano le 5 fasi salienti della storia immobiliare:

1. L’investimento richiesto per la costruzione
2. L’accesso al credito
3. L’acquisto iniziale
4. Gli interventi successivi in ottica di rivalutazione
5. La reimmissione sul mercato

Per approfondire come la stima del valore condizioni questo quinto aspetto, che è quello naturalmente di maggior interesse per noi, occorre concentrarsi su 3 questioni fondamentali: la definizione di valutazione immobiliare (“Che cosa”), l’importanza del suo ruolo (“Perché”) e le modalità corrette con cui farla (“Come”).

Cos’è la valutazione immobiliare

Per prima cosa, è necessario capire di che cosa stiamo parlando esattamente. Quasi sempre, quando ci si imbatte in questo tema, regna la confusione, quando addirittura non si brancola nel buio. 

Il problema è anzitutto linguistico: si usano spesso una serie di sinonimi come “stima”, “prezzo più probabile” o “valore di comune commercio” che risultano tutt’altro che inequivocabili. Il taglio usato dai più è prettamente tecnico, amministrativo o fiscale, senza diretta attinenza con la sfera immobiliare.

Persino tra gli stessi operatori di settore si alternano definizioni troppo generiche, spesso contrastanti tra loro, perché prive di riferimenti precisi, dettagliati e univoci.

Eppure, una definizione il più possibile condivisibile e universale è un punto di partenza irrinunciabile. Definire la valutazione immobiliare, infatti, significa qualificarne il senso ultimo. La sua utilità è concreta solo nella misura in cui chi la esamina possa farvi affidamento, comprendendo appieno i dati da cui è derivata, le analisi strumentali condotte e le conclusioni cui si è giunti.

La definizione stessa, dunque, se efficace e condivisa, funge da garanzia di affidabilità della valutazione immobiliare. 

Proviamo quindi ad affrontare insieme questa impresa, seguendo un approccio puramente pragmatico.

Prendiamo allora spunto da tre macro concetti, tre principi senz’altro indiscutibili.

Il risultato è un prezzo

Il primo è che il risultato della valutazione immobiliare sarà sempre e comunque un numero, più specificamente una somma di denaro, cioè il profitto ricavabile dalla miglior compravendita possibile. Questa cifra non deve comprendere, al suo interno, nessuna spesa accessoria come i costi di transazione o gli oneri fiscali, che costituiscono un discorso a parte. 

Allo stesso modo va evitato il riferimento a prezzi speciali, cioè quelli determinati a seguito di accordi conclusi per effetto di dinamiche straordinarie. Si pensi, ad esempio, ai casi in cui il potenziale acquirente è un vicino super interessato all’acquisto oppure un parente con il quale si concorda un prezzo di favore.

Interessi in equilibrio

Il secondo principio è che non devono esserci condizionamenti, la valutazione deve corrispondere al perfetto equilibrio fra gli interessi contrapposti del compratore e del venditore. 

Il primo vorrà evitare di pagare un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato, mentre il secondo è motivato a vendere al miglior prezzo ottenibile su piazza. Il punto d’incontro tra queste due istanze sarà sicuramente un valore ragionevole.

Marketing come elemento indispensabile

Il terzo macro concetto è che la valutazione immobiliare presuppone in maniera implicita la messa in campo di un’attività di marketing appropriata. 

Senza l’utilizzo competente di adeguati strumenti di comunicazione, non è pensabile sperare di attirare l’attenzione di un numero sufficiente di potenziali acquirenti. Inoltre una corretta strategia di marketing permette di dare conto del valore dell’immobile e pertanto di ricavare la cifra maggiore ragionevolmente conseguibile.

La valutazione immobiliare, quindi, è la cifra massima che un potenziale compratore, raggiunto e informato attraverso il marketing, sarà disposto a pagare nel periodo di riferimento.

In ogni caso, è chiaro che la valutazione immobiliare non può mai ridursi a mera indicazione di un valore assoluto, indipendente dal contesto.

A questo proposito, in un altro nostro articolo abbiamo approfondito come pubblicizzare nel modo corretto la tua casa da vendere.

Perché la valutazione immobiliare è importante 

Immagina che una speciale macchina del cambiamento possa teletrasportarti in una nuova dimensione di vita, diversa e, si spera, migliore rispetto a quella attuale.

Ecco, possiamo dire che la vendita di casa tua ha molto in comune con quella macchina miracolosa.

La valutazione immobiliare, da questo punto di vista, ha la stessa funzione del pulsante rosso sul cruscotto della nostra invenzione immaginaria: una volta premuto, ti spara in un attimo nella nuova dimensione.

E come va a finire la storia? Dipende…

L’esito di una tale decisione potrà essere bellissimo, tanto come tragicamente drammatico!

Se realizzerai il cambiamento desiderato esattamente quando e come lo hai programmato, sarà un'esperienza memorabile. Così, come per magia, se questo era il tuo obiettivo, riuscirai a comprare una nuova abitazione proprio nella zona preferita, nello stato per te ideale e senza dover sopportare nessuno stress economico.

Se qualcosa invece va storto, vivrai tuo malgrado uno shock traumatico che ti costringerà a fastidiosi compromessi inattesi. Per esempio, potresti renderti conto a scoppio ritardato che sei finalmente riuscito a vendere la tua attuale casa, ma il nuovo immobile dei desideri non è raggiungibile con il conseguente budget a disposizione. 

Quindi? Ormai non potrai più tornare indietro, per cui sarai costretto a cambiare zona di ricerca, a ridimensionare le caratteristiche della casa da acquistare o persino abbandonare l’opzione dell’acquisto per ripiegare sull’affitto.

Ebbene, il discrimine reale fra uno scenario roseo e uno tutt’altro che paradisiaco è proprio la determinazione del “quanto”, cioè l’oggetto della valutazione immobiliare.

Conoscere fin dal primo momento quanto potrai realmente ricavare dalla vendita di casa tua, infatti, consente di armonizzare tempi e progetto. Saprai con certezza quasi matematica che, attraverso la vendita, riuscirai a ricavare la somma x e al massimo entro la data y. 

In altre parole, affronterai la vendita in modo tale che sia sicura fonte di benessere: l’apoteosi della qualità!

La valutazione immobiliare è quindi il timone per guidare la vendita in porto e, dunque, avere il pieno controllo del fattore tempo. Il tuo sogno, per il quale è indispensabile una vendita di successo, è salvo.

Come ottenere una perizia immobiliare corretta

Come sappiamo, purtroppo esiste un enorme problema valutativo se 19 case su 20 messe sul mercato vengono poi vendute a un prezzo diverso da quello iniziale di stima.

Di conseguenza, molto più spesso di quello che si immagina il malcapitato proprietario parte con uno schema e, pur di vendere, finisce con un altro. Un prezzo errato porta a modalità, tempi e circostanze sbagliati, fino a cadere in uno scenario da film horror.

Tutto deriva da come si costruisce la valutazione immobiliare.

Senza entrare troppo nei tecnicismi, effettuare una perizia corretta presuppone aver sviluppato l’immunità alle due malattie principali delle stime tradizionali, che sono la frettolosità e la soggettivazione.

Stop alla frettolosità, sì all’accuratezza

Da tempo le agenzie tradizionali, e oggi ancor di più internet, offrono stime immobiliari gratis. Il web addirittura pullula di servizi di valutazione gratuiti che si possono fare nel giro di qualche minuto o secondo.

Facendo ricorso a un minimo di buon senso, come si può valutare una casa, un bene tanto complesso e prezioso, in un batter d’occhio e quasi sempre con un pugno di informazioni, spesso nemmeno precise?

Quello che ne esce non può che essere fasullo e fuorviante.

D'altra parte, quando si opera frettolosamente si trascura il fatto che ciascun immobile ha peculiarità irripetibili, di cui bisogna tenere conto. 

Un esempio tra tanti possibili: due appartamenti identici dello stesso condominio, con stessa metratura e finiture, ma collocati su piani diversi, con un approccio frettoloso sarebbero valutati con lo stesso prezzo!

La valutazione immobiliare efficace deve partire da un caposaldo opposto, che è l’accuratezza. Una stima precisa non può che derivare da analisi, osservazioni e accertamenti attenti, che richiedono tempo e competenza.

Eliminare gli elementi soggettivi

Perché dal punto di vista statistico le performance delle valutazioni immobiliari sono così di frequente deludenti? Il motivo è presto detto: i valori sono attribuiti tramite stime troppo soggettive. 

Spesso infatti gli agenti tradizionali propongono i prezzi in modo furbesco, con l’unico scopo di accaparrarsi il cliente. Ad esempio, la loro stima coinciderà con:

• quanto pensano si aspetti il proprietario;
• quanto ritengono possa essere la cifra minima che il venditore accetterà per dargli l’incarico;
• quanto è necessario al proprietario per chiudere il mutuo sulla casa.

Questi interventi soggettivi sulla valutazione immobiliare finiscono per snaturarla. La conseguenza è la caduta nel vortice del ribasso o il definitivo invenduto.

Al contrario, una valutazione corretta si basa il più possibile sul caposaldo dell’oggettivazione.  Il punto di partenza da cui costruire la stima devono essere dati affidabili, precisi, informazioni nude e crude senza l’inquinamento di giudizi o di interpretazione.

Conclusione

Facciamo ora un ulteriore passaggio logico: perché la frettolosità e la soggettivazione nella valutazione immobiliare sono imperanti, pur essendo le fonti di inquinamento numero uno del mercato?

La ragione è molto ovvia: questo processo valutativo si fa sempre gratuitamente, senza alcun impegno economico iniziale e dunque senza responsabilità da parte chi valuta. 

Una stima seria, al contrario, ha sempre un costo. E tale costo implica che qualcuno dovrà risponderne in caso di errore.

C’è un proverbio russo che dice: “Solo nella trappola per topi il formaggio è gratis”.

La stima gratis è proprio la trappola per i proprietari. Gratis oggi, per poi perdere un sacco di soldi domani.

Caro venditore, a te la scelta.